정상적인 부동산거래도 사해행위가 될 수 있다

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경영정보 ㅣ 정책법률 정상적인 부동산거래도 사해행위가 될 수 있다 소송 피하기 위해 채권·채무 파악하고 지인·친인척 거래 피해야

기사입력2020-06-02 09:30

김광호 객원 기자 (kimpyeon@seoulbar.or.kr) ㅣ다른기사보기

법무법인 자연수 김광호 변호사

부동산거래나 담보설정 등에서 실무상 빈번하게 발생하는 문제가 사해행위다. 사해행위란, 채무자가 자신의 재산을 처분함으로 인해 무자력이 되거나 재산이 감소돼 채권의 공동담보에 부족이 생기는 것을 말한다.

예를 들어 甲이 자신의 유일한 재산인 아파트를 乙에게 매도했는데, 甲의 채권자인 丙의 입장에서 보면, 甲의 재산이 줄어들게 돼 결국은 甲으로부터 변제를 받을 수 있는 방법이 없어지게 된다. 이럴 경우 丙은 甲과 乙의 부동산 매매계약이 자신의 채권을 해하는 사해행위라고 하며 甲과 乙 사이의 부동산 매매계약을 취소해 달라는 소송을 제기하는데, 이를 사해행위취소소송이라고 한다.

위와 같은 사례에서, 만일 乙이 甲과 丙사이의 관계를 전혀 알지 못하는 선의의 매수자라면 자신이 전혀 알지 못하는 사정으로 인해 소송에 휘말리게 되고, 경우에 따라서는 부동산 매매계약이 취소되는 최악의 경우가 발생하게 된다.

그렇다면, 법에서는 왜 선의의 피해자가 발생할 수 있는 소송형태를 인정하고 있는 것일까? 그건 甲과 乙이 서로 짜고서 부동산을 처분할 가능성이 있기 때문이다. 가령, 甲이 丙의 채권추심을 피하기 위해 乙과 짜고서 乙 명의로 소유권을 이전한다면, 선의 피해자는 丙이 되므로, 丙의 구제를 위해서 사해행위취소소송을 인정할 필요가 있게 된다.

최근 문제된 사례를 보면, 乙이 甲(회사)에게 6억원을 투자하고, 투자금 회수가 안되면 甲이 소유하고 있는 토지를 대물로 변제받기로 약정했다. 약정한 날짜에 甲이 투자금 변제를 하지 못해서 乙은 甲의 토지에 대해서 소유권이전등기를 했고, 그러자 甲의 채권자인 丙은 甲과 乙 사이의 부동산 매매계약이 사해행위라며 취소해 달라는 소송을 제기했다. 乙은 정상적인 매매를 했으므로 부동산 매매계약은 사해행위가 아니라고 항변했다.

정상적인 부동산거래에서 사해행위 소송을 피하거나 승소하기 위해서는 어떻게 해야할까. 우선 상대방의 자력이나 신용을 미리 파악할 수 있다면, 채권·채무 관계가 복잡한 사람과는 가급적 거래를 피하는 것이 좋다.<이미지=이미지투데이>

이 사건에서 乙은 자신이 선의라는 점을 입증하기 위해서, ①6억원을 甲에게 투자한 내역을 증명하고, ②투자금 회수가 안되면 토지를 대물로 받기로 했다는 약정서를 제시하고, ③甲의 재산상태에 대해서는 자신이 알지 못하고 있고, ④매매한 토지에도 가압류, 압류, 근저당권 등이 설정되지 않아 甲의 재산상태가 악화되어 있는 줄 몰랐으며, ⑤투자한 6억원과 토지를 가치를 비교해도 과도한 계약이 아니었다는 점을 모두 입증하고 겨우 승소할 수 있었다.

乙(수익자)의 입장에서 사해행위취소소송이 어려운 이유는, 채무자의 처분행위로 채무자가 무자력 또는 채무초과상태가 되었다는 점만 입증이 되면, 채무자와 수익자와의 거래는 일단 사해행위로 추정이 되기 때문에, 乙은 자신이 선의라는 것을 입증할 책임이 있기 때문이다.

만일 위 사례에서 乙이 6억원을 투자했다는 소명이 안되거나, 회사 관계자와 친인척의 관계가 있거나, 乙이 회사의 내부사정을 알만한 지위에 있었다면, 乙의 선의가 입증되기는 어려웠을 것이다.

그렇다면, 정상적인 부동산거래에서 사해행위소송을 피하거나 승소하기 위해서는 어떻게 해야할까.

우선 상대방의 자력이나 신용을 미리 파악할 수 있다면, 채권·채무 관계가 복잡한 사람과는 가급적 거래를 피하는 것이 좋다. 일반적으로 부동산 매도인의 재산상태를 알 수는 없지만 부동산등기부 등본을 보면 가압류, 세금압류, 근저당권 등 정상적이지 않은 제한물권이 많다면 일단 의심하는 것이 좋다.

또한 지인, 친인척 등과의 거래는 가급적 피하는 것이 좋다. 매도인이 지인이나 친인척이라면 재산상태를 알고 있었을 것이라는 추정이 가능하기 때문이다.

끝으로 거래 증빙에 대해 현금이 아닌 계좌이체 등 객관적으로 입증이 가능한 방법을 사용하고, 공인중개사 등 중립적 지위에 있는 사람을 입회시켜야 한다. 추후 소송에서 증인이 필요할 수도 있기 때문이다.

사해행위취소소송은 부동산거래 뿐만이 아니라 이혼, 상속 등 여러 가지 일상생활 속에서 발생하는 문제다. 문제될 수 있는 거래를 할 경우 사전에 법률 전문가의 조언을 구하는 것이 제일 좋지만, 그런 사정이 되지 않는다면 객관적인 증빙자료를 사전에 철저히 준비해서 송사에 휘말리는 일을 피하는 것이 상책이다. (중기이코노미 객원=법무법인 자연수 김광호 변호사)

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