부동산 매매, 취득가액·시가표준액 확인 어렵다면

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경영정보 ㅣ 세무회계 부동산 매매, 취득가액·시가표준액 확인 어렵다면 환산취득가액 적용이 절세…양도소득세 세무조사 사례

기사입력2025-06-09 08:46

채수왕 객원 기자 (alentino@naver.com) ㅣ다른기사보기

세무법인 신원 채수왕 세무사

국세청은 최근 ‘늘 검증해도 또 걸리는 양도세 세무조사 사례’라는 주제로 세미나를 개최했다.

세미나에서는 부동산 매매시 간과하거나 오해할만한 사례들을 소개하며, 양도세 신고 전에 꼼꼼한 검토를 당부했다.

[사례1] 공부상 용도가 업무시설이더라도, 사실상 주거용으로 사용하는 건물은 주택에 해당함.

오피스텔, 레지던스, 근린생활시설 등 건축물대장상 주택이 아닌 건물을 양도하는 경우, 독립된 주거가 가능한 구조를 갖추고 사실상 주거용으로 사용한 경우에는 소득세법상 주택에 해당해 타 주택 양도시 양도세가 과세됨에 유의해야 한다.

오피스텔을 분양받은 후 일반임대사업자로 사업자등록을 하고, 월세에 대한 부가세를 자진해 신고하고, 임차인의 전입신고까지 제한하면, 무조건 양도세 1세대 1주택으로 보니 세금이 없다는 잘못된 정보로 인해 양도소득세를 추징당하는 사례가 빈번하다는 것이다.

국세청에서는 현장조사를 통해 해당 오피스텔은 별도 출입문이 있고 내부에 화장실, 취사시설이 설치돼 있으며 가전·가구도 비치돼 있는 등 독립된 주거가 가능한 형태임을 확인했다. 또 임차인이 다니는 회사는 해당 오피스텔 근처인 반면, 임차인의 주민등록상 주소지는 회사와 거리가 멀어 현실적으로 주소지에서는 출퇴근이 불가능하다는 점도 확인했다. 이에 해당 오피스텔은 비업무용 부동산이 아닌 주택으로 판단해, 타 주택을 양도하면서 신고한 1세대 1주택 비과세 규정 적용을 배제, 2억원의 세금을 추징했다고 소개했다.

[사례2] 주민등록 여하에 불구하고, 실질적으로 생계를 함께하는 동거가족이라면 별도세대로 볼 수 없음.

2주택자인 홍길동씨는 대학생 자녀에게 B아파트를 증여하고, 자녀의 주소지를 친척집으로 옮겨 세대분리했다. 이후 홍길동씨는 A아파트 양도시 1세대 1주택 비과세를 적용해 비과세 신고 후 다시 자녀와 세대를 합가했다.

국세청은 홍길동씨가 양도세를 회피하기 위해 형식상 자녀를 세대분리한 것으로 보고, 1세대 1주택 비과세 적용을 부인하고 양도세를 추징했다.

홍길동씨의 자녀는 대학생으로서 일정한 소득이 없어 세대분리 이후에도 부모로부터 생활비를 지속적으로 지원받아왔으며, 자녀가 친척집에서 실제 거주했다는 사실을 입증할 수 있는 증빙(교통카드 사용내역 등)도 제출하지 못해, 국세청은 실질적으로 세대분리돼 있지 않다고 판단해 1세대 2주택으로서 양도세를 추징한 것이다. 결국 생계를 같이 하는 동거가족인가의 여부는 그 주민등록지가 같은가의 여하에 불구하고 현실적으로 한 세대내에 거주하면서 생계를 함께하고 동거하는가의 여부로 판단해야 한다.

[사례3] 실제 취득가액이 확인되는 경우에는 환산취득가액을 적용해 공제할 수 없음.

홍길동씨는 취득한지 오래된 상가의 취득가액(분양가액)을 국세청이 확인하기 어려울것으로 판단해 세금을 줄일 의도로 환산취득가액을 적용해 신고했다. 국세청은 상가의 실제 분양가액이 6억원임을 확인해 환산취득가액을 부인하고, 실제 취득가액을 적용해 양도세를 추징했다.

국세청은 취득 당시 분양계약서 및 취득세 과세표준 신고내역을 통해 실제 취득가액인 분양가액을 확인했다. 아울러 상가 및 오피스텔 분양은 개인이 직접 하지 않고 보통 시행사에서 진행하는데, 시행사의 세금계산서 발급내역과 장부상 분양금액을 확인함으로써 생각보다 쉽게 취득가액이 확인됐다.

부동산의 양도시 취득가액은 자산의 취득에 든 실지거래가액으로 하되, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정해 아래의 가액을 순차적으로 적용한다.

① 매매사례가액=취득일 전후 3개월 이내에 취득한 자산과 동일성·유사성이 있는 자산의 매매가액

② 감정가액=취득일 전후 3개월 이내에 둘 이상의 감정평가법인 등이 평가한 가액의 평균액

③ 환산취득가액=양도할 때 거래한 실지거래가액 등에 취득 및 양도 당시의 기준시가비율을 곱해 계산한 금액(양도당시 실지거래가액×취득당시 기준시가/양도당시 기준시가)

부동산 매매시 실제로 취득계약서를 분실하거나, 취득가액이 불분명해 양도세 계산에 있어 불이익을 받는 경우가 있다. 취득가액을 파악하기 어려운 경우에는 국세청에서 확인하는 방법대로 취득세 납부시 적용됐던 시가표준액을 참조할 수 있다. 하지만 시가표준액 또한 확인하기 어려운 상황이라면, 환산취득가액을 적용하는 것이 단순히 취득시 기준시가를 취득가액으로 반영하는 것보다는 절세가 되므로 환산취득가액 적용가능한 상황인지 확인해보는 것이 필요하다. (중기이코노미 객원=세무법인 신원 채수왕 세무사)